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  • fredericopereira191

7 coisas que você precisa saber sobre o mercado de fundos imobiliários no Brasil


The One, no Itaim, um dos imóveis dos quais você pode ser dono através do mercado de fundos imobiliários no Brasil


Nos últimos 12 meses o mercado de fundos imobiliários (fii's) começou a crescer rapidamente no Brasil, começa a chamar atenção dos profissionais de mercado e a cair no gosto dos pequenos investidores.


Podemos apontar como motivos para esse crescimento, tanto a redução das taxas de negociação por parte das corretoras, como a subida nos preços dos ativos por conta da redução da taxa de juros, além de outras coisas.


Esse crescimento impressiona pela velocidade, já que o mercado dobrou nos últimos 6 meses e, se continuar nesse ritmo de crescimento, deve continuar dobrando ao longo dos próximos anos.


Não será surpresa para pessoas que atuam no mercado financeiro a 10 anos como eu, já que é do nosso conhecimento a paixão, ou fixação, que boa parte da população brasileira tem por investimentos em imóveis.


Parece que o pessoal está descobrindo o óbvio: os fundos imobiliários são a melhor forma de investir em imóveis, principalmente para quem tem pouco dinheiro.


Como profissional do mercado financeiro, fico muito feliz de ver mais pessoas investindo, o país como um todo prospera quando mais pessoas investem. Mas é importante que os novos investidores tenham uma boa noção do mercado em que estão entrando.


Nesse texto vamos passar algumas informações sobre o mercado de fundos imobiliários no Brasil.


O tamanho do mercado


Atualmente temos 199 fundos imobiliários no mercado, que podem ser separados nos seguintes segmentos:


- Agências Bancárias – 7 fii's

- Educacional – 3

- Fundos de fundos – 13

- Hospitais – 4

- Hotéis – 3

- Incorporação – 14

- Lajes Comerciais – 51

- Logísticos – 19

- Recebíveis Imobiliários – 39

- Shoppings – 28

- Outros ou diversos – 20


Além de outros fundos que já estão com ofertas públicas anunciadas e devem nascer no mercado nos próximos meses, um movimento que deve se fortalecer à medida que aumenta o número de investidores em busca desse tipo de investimento.


Os profissionais desse mercado


Diversas instituições financeiras estão empreendendo novos fundos imobiliários no mercado, algumas das mais ativas no mercado são:


- BTG Pactual – 39 fii's

- Rio Bravo Investimentos – 23

- Oliveira Trust – 15

- Votorantim - 10

- Planner – 9

- Credit Suisse - 8

- Vórtix e Intrag Investimentos – 7


Além de diversos outros como: Banco Bradesco, BB Gestão, Opportunity, Safra, Ourinvest, BNY Mellon, BR-Capital, BRL Trust, Caixa Econômica, Citibank, Coinvalores, Foco, Genial, Gradual, Geração Futuro, entre outros.


É importante que o investidor conheça o trabalho dos administradores e analise a transparência e a reputação desses profissionais, pois eles tem muito poder sobre os fundos imobiliários.


Os preços das cotas dos fundos no mercado


Alguns dos fundos mencionados estão em processo de ofertas ou fechados para negociação, mas a maioria tem cotação a mercado diariamente e, felizmente, a grande maioria é acessível a maior parte dos investidores, vejamos como podemos dividir:


- 21 fundos negociam a R$ 900,00 a cota ou mais, o mais caro a R$ 3.080,00;

- 32 fundos negociam de R$ 150,00 a cota até R$ 900,00 a cota;

- 103 fundos negociam de R$ 1,00 a cota a R$ 150,00 a cota;

- sendo que 50 negociam com cotas a menos de R$ 100,00.


Essa é talvez a características mais interessante para os pequenos investidores, pois com muito pouco dinheiro, é possível participar de imóveis de alta qualidade. Vale observar que são esses fundos que negociam com preços baixos que tem maior potencial de valorização.


Onde encontrar informações sobre os fundos imobiliários


Atualmente, três sites se destacam como excelentes fontes de informação e discussão sobre fundos imobiliários:


1 – www.clubefii.com.br (Clube FII): é um site bem rico em informações e com uma boa comunidade de investidores discutindo os eventos recentes dos fundos, basta o cadastro gratuito para que você tenha acesso a muitas informações relevantes.


2 – www.fundsexplorer.com.br (Funds Explorer): talvez o melhor depois da recente atualização, que melhorou bastante o visual e a acessibilidade, também basta um cadastro gratuito e o site conta com algumas ferramentas interessantes para acompanhamento dos FII’s, além da comunidade interagindo.


2 – www.fiis.com.br (FII’s): é o mais simples, mas talvez o mais rico, pois é muito abundante em informações, está constantemente dando as últimas atualizações, geralmente o que não se encontra nos outros, encontra nele. Também conta com uma comunidade ativa.


Não recomendo nenhum específico, quando você estiver pesquisando sobre os fundos que estiver mais interessado, procure por informações nos 3 sites, verifique os comentários da comunidade de investidores nos 3 sites, você poderá adquirir muito mais informações e fazer uma análise qualitativa mais interessante se fizer essa diligência nos 3 sites.


O principal índice do mercado fundos imobiliários


Assim como nós temos o Ibovespa para as ações das empresas, temos o IFIX para os fundos imobiliários. Ou seja, temos um índice que reúne os principais fundos do mercado, de forma que possamos verificar o histórico e analisar o retrospecto do mercado de fundos imobiliários. Abaixo o gráfico com o desempenho do IFIX contra o ibovespa:



IFIX linha azul e IBOV linha vermelha

E agora o IFIX contra o CDI:



IFIX linha azul, CDI linha laranja e 85% CDI linha verde


Você pode acessar a carteira teórica do IFIX no link abaixo:


http://www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/indices/outros-indices/indice-bm-fbovespa-fundos-de-investimentos-imobiliarios-ifix-composicao-da-carteira.htm


A evolução dos preços no mercado


Assim como tudo em um mercado como o nosso, os preços das cotas dos FII’s sofrem influência das taxas de juros do mercado, pois os investidores trocam de ativos a medida que conseguem melhores rendimentos em outros mercados.


Sendo assim, os investidores precisam se acostumar com oscilações que elevam os preços das cotas a medida que as taxas de juros caem e também o contrário, as cotas tendem a cair a medida que as taxas de juros sobem, dependendo dos rendimentos oferecidos e sua relação com as taxas de juros vigentes.


Então é comum que as cotas dos fundos sejam negociadas acima do valor patrimonial quando as taxas de juros caem e, o contrário, negociarem abaixo do valor patrimonial quando as taxas de juros sobem.


A grande diferença dos fundos imobiliários para os outros ativos está no imóvel físico. O preço da cota pode subir ou cair em relação ao preço do patrimônio, mas se o imóvel for muito bom, seu preço não muda ou tende a valorizar, já que o imóvel é de alto nível.


Isso faz com que seja importante que o investidor tenha consciência dessa dinâmica de preços e aproveite isso de duas formas: primeiro, e mais importante, não se desesperando e negociando desnecessariamente suas cotas a cada variação de preço; segundo, procurando aproveitar os momentos de preços baixos para comprar mais e se atentando para não comprar a preços muito altos.


Mantendo um foco no longo prazo, pensando como verdadeiro investidor de imóveis, podemos aproveitar a evolução dos preços das cotas no mercado e somar isso de maneira inteligente na nossa carteira de investimentos.


Como escolher os melhores fundos imobiliários?


Pra finalizar, pensando da maneira certa, tendo as fontes corretas de informação, você já está ciente de que o mercado de fundos imobiliários é uma excelente forma de investir e está crescendo rapidamente.


Mas na hora de escolher os melhores fundos imobiliários, você precisa de uma metodologia simples e eficaz para escolher os melhores e mais rentáveis. Por isso escrevi um livro que te ensina a minha metodologia. Clique na imagem abaixo para conhecer e comprar.





Muito obrigado por ler meu texto, um abraço e boa sorte!

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