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  • fredericopereira191

As 3 principais características de um bom fundo imobiliário


Duas que os prédios da imagem provavelmente tem, mais uma que nem todos devem ter.

Imagine que você sai de casa para pesquisar e comprar um carro, você levará essa atividade muita a sério, afinal de contas vai gastar uma quantia significativa de dinheiro, muito provavelmente terá algumas características que precisarão ser atendidas, certo?


Você provavelmente vai querer um carro econômico, confortável e que caiba no seu bolso, ou, se você tiver mais dinheiro e for mais gastador, vai querer um carro que eleve seu “status”, um carro novo e bonito.


Enfim, dependendo da pessoa, o carro pode mudar de acordo com o que for importante pra ela.


O mesmo vale para roupas, casa, apartamento, bicicleta, ou qualquer outra coisa, quando você vai comprar algo, tem pelo menos 3 características que são importantes, que precisam ser atendidas.


Com investimentos não deve ser diferente, você precisa avaliar de acordo com o que é mais importante para você, não importa qual seja o ativo, você precisa saber quais as características que precisam ser atendidas.


Nesse texto vou te dizer quais são as 3 principais características de um bom fundo imobiliário, segundo a minha percepção desses ativos e de como investir neles.


1 - Segurança


Assim como qualquer pessoa que investe em imóveis, seja direto ou via fundos imobiliários, também não quero investir em imóveis que estejam com algum risco de se deteriorar ou perder capacidade de gerar renda de aluguel.


Assim como uma pessoa que tem R$ 300.000,00 para investir em um imóvel, não vai comprar um terreno que não tem a documentação legalizada ou que está em uma área de risco.


Eu não vou invisto nem R$ 300,00 num fundo imobiliário que tem um imóvel que está muito velho ou que corre o risco de não arrumar um inquilino.


É importante entender que investimento imobiliário é um negócio de longo prazo, o que implica em comprar ativos que tenham boas perspectivas para os próximos anos ou décadas.


Não estou a procura de oportunidades de curto prazo ou médio prazo, estou a procura de ativos que vão gerar renda ao longo de muitos anos.


Pensando dessa forma, segue uma lista de cuidados a serem tomados quanto a segurança:


- se o fundo investe em imóveis como shoppings e lajes comerciais: atente-se para a qualidade desses imóveis, tanto de estrutura, quanto de localização. Além disso, quanto mais diversificada for a receita, melhor;


- se o fundo investe em galpões logísticos ou imóveis monoinquilinos: atente-se para a durabilidade do contrato e a importância do imóvel para os inquilinos. Além disso, preste muita atenção na localização, pergunte-se a facilidade de arrumar novos inquilinos;


- se o fundo investe em títulos de dívida imobiliária (CRI, LCI, etc): atente-se para o tamanho do fundo e o nível de diversificação da carteira, quanto mais diversificado for, melhor, menor o risco de uma inadimplência causar um forte prejuízo na cota. Além disso, a qualidade da equipe de gestão do fundo é fundamental, pois são eles que estão analisando as características dos títulos que estão sendo comprados.


- pense em segurança também dentro da sua carteira de fundos imobiliários: se você não diversificar, vai correr mais riscos. Pense em uma carteira com pelo menos 10 fundos imobiliários, de tipos diferentes, com imóveis em locais diferentes e/ou com papéis de credores diferentes.


Enfim, pense em segurança em todos os níveis do seu investimento, desde os fundos escolhidos até como fica a composição da sua carteira. Mais importante, invista em fundos imobiliários pensando no longo prazo.






2 – Rentabilidade


Antes mesmo que você pense que é só uma questão de ganhar o máximo possível, permita-me alertá-lo: essa questão tem dois lados.


É óbvio que você precisa escolher fundos que lhe proporcionem um bom rendimento, mas você também precisa cuidar para que esses rendimentos sejam corroídos. Em fundos imobiliários isso quer dizer que você precisa cuidar para ter bons rendimentos no longo prazo.


Primeiro é preciso cuidar para escolher os fundos imobiliários mais rentáveis ao longo dos anos, depois você precisa ter a sabedoria para aproveitar esses rendimentos pagando o mínimo de despesas, taxas ou impostos, possível. Porque o que importa mesmo, é bater a média do mercado no longo prazo e não em curto prazo.


Chamo atenção para isso porque vejo muita gente tentando “fazer dinheiro” em questão de dias, semanas ou meses, sem levar em consideração as despesas dessa atividade: taxas, impostos, tempo, stress e etc.


Tenha em mente uma coisa: não há vantagem nesse tipo de estratégia, no fim das contas é menos rentável do que investir pra longo prazo.


A rentabilidade que bate a média do mercado é auferida comprando ativos rentáveis que serão possuídos por vários anos e pelos quais não se paga nem taxas, nem impostos.


Pensando nisso, segue algumas dicas para ter rentabilidade investindo em fundos imobiliários:


- analise a rentabilidade passada dos fundos: nunca use só o último mês ou poucos meses, olhe o passado do fundo e verifique o preço pela qual está sendo negociado;


- dê preferência por fundos que tenham um bom histórico de pagamentos: quem já vem dando bons resultados tem muito mais chances de continuar dando bons resultados;


- desconfie de fundos que estejam sendo negociados a preços muito baixos: as pessoas são atraídas pela esperança de alta rentabilidade, mas podem acabar comprando um lixo que não vai render nada;


- evite comprar fundos muito caros: se você comprar um fundo muito caro, provavelmente terá um rendimento muito baixo e, pra piorar, se o mercado corrigir a cotação para um valor justo, a sua rentabilidade será horrorosa;


- não compre por comprar: a períodos em que você encontrará poucos fundos imobiliários rentáveis e seguros sendo negociados a um preço justo, não compre outros por comprar, compre apenas os que encontrar. Haverá outros momentos em que o mercado disponibilizará vários, daí você poderá comprar mais.


Obs.: perceba que você não precisa investir apenas em fundos imobiliários, o ideal é que eles sejam apenas parte de sua carteira de investimentos.


3 – Transparência


Pode parecer clichê, mas te prometo que não é! Na verdade, talvez seja a característica mais importante de um bom fundo imobiliário.


O mesmo vale para a ação de uma empresa, um empreendimento em sua cidade, uma amizade nova ou mesmo um relacionamento amoroso. Se não tem transparência, não tem confiança, não tem boas perspectivas de longo prazo, não vale a pena!


Qualquer pessoa que já esteve em um relacionamento amoroso ou amizade profunda sabe que é no segredo que mora o problema. Se a pessoa precisa te esconder alguma coisa, é porque você não vai gostar, é porque não é saudável.


O mesmo vale em um negócio, é por isso que muita gente não gosta de ter sócio, as pessoas costumam tentar esconder os problemas, temos vergonha do que pode dar errado e do que fizemos de errado, é triste, mas é verdade.


A ironia é que quanto mais rápido se sabe do problema, mais rápido e fácil é a solução. O que implica que quanto mais transparente é a relação, melhor será a resolução dos problemas e melhor será a relação. Em um negócio isso é amplificado.


Então quando for investir em um fundo imobiliário, verifique o nível de transparência do fundo, isso é muito simples de fazer, abra o Google, digite o nome do fundo e pesquise.


Se você tiver dificuldade para encontrar os relatórios, se não aparecer a página da instituição que é administradora ou se tiver poucas informações sobre o fundo nos sites especializados, desconfie, isso é falta de transparência.


Além disso, está cheio de salas de bate-papo e sites especializados falando sobre a administração e a gestão dos fundos imobiliários, verifique a opinião deles, que formam o mercado, geralmente daí é possível extrair o nível de transparência do fundo imobiliário.


Dê preferência para os fundos que sejam transparentes, lembre-se que você está investindo para o longo prazo, é como se fosse um casamento contemporâneo, não é sagrado, você não tem certeza de que vai dar certo, mas espera que seja.


COMO ESCOLHER OS MELHORES FUNDOS IMOBILIÁRIOS


Essas são as minhas 3 principais características de um bom fundo imobiliário.


Mas eu faço essa análise individual depois de escolher os melhores dentre a lista de mais de 170 fundos que estão disponíveis no mercado. Pois primeiro eu aplico a minha metodologia para escolher os mais seguros e mais rentáveis.


Aprenda essa metodologia lendo o livro que publiquei para ensinar as pessoas a como escolher os melhores fundos imobiliários, clique na imagem abaixo, compre e leia.





Muito obrigado por ler meu texto, um abraço e boa sorte!

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