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  • fredericopereira191

Como escolher fii's para 2020?


Nesta segunda edição, apliquei a metodologia para escolher fii's para 2020

Podia escrever um texto cheio de explicações sobre porque você deveria ler esse livro, a segunda aplicação da metodologia Lion para fundos imobiliários. Mas achei melhor colocar o Prefácio, onde detalhei os resultados da primeira aplicação, que gerou excelentes resultados nos últimos 12 meses. Então chamei de Como escolher fii's para 2020? Boa leitura.



Prefácio de Como escolher fundos imobiliários para 2020


Cerca de um ano atrás, movido pela ideia de compartilhar uma metodologia de escolha de fundos imobiliários na bolsa de valores brasileira, publiquei um livro detalhando e exemplificando com uma análise do mercado daquela época, era fim de setembro.


Passando pouco mais de 12 meses, volto a publicar uma nova edição, novamente explicando a estratégia, com algumas melhorias e, novamente, aplicando-a ao mercado atual, a fim de escolher os melhores fundos imobiliários para os próximos 12 meses.


Este livro não estaria completo se não fizéssemos uma análise do último ano, uma análise de como seriam os resultados de que tivesse seguido a metodologia e investido nos fundos imobiliários que selecionamos na edição anterior. É isso que precisamos fazer agora.


Os fundos imobiliários de 2019


Na época nós tínhamos uns 140 fundos imobiliários no mercado, mas depois de aplicarmos a metodologia, escolhemos os seguintes:


BCRI11 / RBRD11 / THRA11 / SDLI11 / FIIB11 / VISC11 / FVBI11 / CBPO11 / HGPO11 / HGLG11 / OUJP11 / ONEF11 / VLOL11 / PORD11 / MXRF11 / BMLC11B / TBOF11 / CEOC11 / ABCP11 / KNIP11 / MALL11 / CPTS11B / FIIP11B / SHPH11


Excluí o PQDP11, pois a cota é bem alta e a maioria dos investidores de FII são pequenos investidores, a fim de melhorar nossa análise.


Então ficamos com 24 fundos, com os quais o investidor deveria organizar sua carteira de investimento em fundos imobiliários. A fim de analisar os resultados façamos, vamos pegar 3 exemplos distintos: um carteira com todos os fundos, uma se você escolhesse metade dos melhores de cada tipo e uma se você escolhesse os piores de cada tipo. Depois comparar isso com o CDI e o IFIX (índice de fundos imobiliários).


Uma carteira com os 24 FII’s


Considerando que o investidor alocasse o mesmo valor para todos os fundos, ele teria um resultado de:


· 9,22% em distribuição de rendimentos;

· 27,66% em valorização das cotas;

· 36,89% na soma dos ganhos.


Nenhum dos fundos teve resultados negativos, todos pagaram rendimentos ao longo dos 12 meses, nenhum deles teve variação negativa no período. Refletindo o bom momento do mercado com a queda de juros futuros no Brasil.


Uma carteira com a metade melhor


Quem leu a edição anterior sabe que escolhemos os tipos mais interessantes, então podemos pegar a metade de cada tipo. Então são 2 de shoppings, 5 de offices, 3 de papéis e 2 de logística; como você pode verificar se tiver acesso à lista do ano passado com os tipos e a análise. Os rendimentos dos melhores foi:


· 10,48% em distribuição de rendimentos;

· 35,20% em valorização das cotas;

· 45,68% na soma dos ganhos.


Os ganhos superiores foram tantos nos rendimentos, como na valorização das cotas. Mas talvez você não desse tanta sorte, poderia inclusive dar o azar de escolher os piores.


Uma carteira com a metade pior


Por motivo que nos foge a compreensão, o investidor poderia escolher exatamente a metade pior de cada tipo, então os rendimentos seriam:


· 7,97% em distribuição de rendimentos;

· 20,14% em valorização das cotas;

· 28,10% na soma dos ganhos.


Um resultado sensivelmente menor, mas que não deixa muito a desejar se você comparar com outros tipos de investimento, como precisamos fazer.


Analisando os resultados das carteiras


Usei as datas de 01 de outubro para o resultado anual, de 2018 a 2019. Então usemos o mesmo para pegar o rendimento dos valores de referência: o CDI e o IFIX. Comparando os rendimentos distribuídos temos:


· CDI no período: 6,27%

· Carteira completa: 9,22%

· Metade melhor: 10,48%

· Metade pior: 7,97%


Acho que posso afirmar que, independente da carteira que tenha sido formada com os fundos selecionados, bater o CDI em rendimentos distribuídos foi relativamente fácil.

Mas é preciso ir além, analisar se seria interessante replicar o IFIX, o índice de fundos imobiliários ou seguir uma carteira formada com os FII’s selecionados com a metodologia, vejamos:


· IFIX no período: 26,13%

· Carteira completa: 36,89%

· Metade melhor: 45,68%

· Metade pior: 28,10%


Mesmo que você desse o azar de escolher só os piores fundos que a metodologia selecionou, você ainda superaria o IFIX, aqui também entendo que posso dizer que há uma vantagem em selecionar os melhores fundos imobiliários.


O resultado da carteira com os melhores FII’s é quase o dobro do IFIX e, importante lembrar, não considerei juros compostos do reinvestimento do que é distribuído, algo que é essencial para o investidor de longo prazo.


Enfim, acho que fica claro que escolher os melhores FII’s disponíveis no mercado pode ser muito vantajoso para os investidores que tem boas perspectivas de longo prazo, por isso continue lendo para saber o que temos de bom para 2020.


Como escolher fii's para 2020?


Esse é só o Prefácio, não preciso explicar de novo que os resultados foram excelentes, que vale a pena ver a aplicação da metodologia para 2020. Clique na imagem abaixo para acessar:


Muito obrigado por ler e boa sorte!



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