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  • fredericopereira191

COMO OS FII’S SE ENCAIXAM EM UMA CARTEIRA DE INVESTIMENTOS?


Como você se organiza para investir em imóveis nas grandes cidades?

Se você acompanha este blog, deve ter lido sobre carteiras de investimento de acordo com o perfil de investidor (clique aqui para ler), ou acompanha as sugestões de carteiras da ANBIMA (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros), sabe que as carteiras são compostas, na maioria das vezes, dos seguintes ativos:


- renda fixa;

- multimercados;

- renda variável.


Acontece que os fundos imobiliários (fii’s) são ativos “sui generis”, apesar de serem negociados em bolsa, podem ter características muito semelhantes a renda fixa e, mais importante, podem investir em imóveis, que fogem bastante dessa classificação.


Então surge a pergunta do título: como os fii’s se encaixam em uma carteira de investimentos? Pretendo oferecer algumas respostas, e fomentar alguma reflexão, com esse texto. Aproveite!



Onde o problema começa?


Para começar, como as cotas são negociadas em bolsa, são classificados como de renda variável. Vendo por esse lado deviam dividir essa parte com as ações das empresas.


O problema aqui é que há fundos que investem somente em títulos de renda fixa, se assemelhando a renda fixa, e há fii’s que fazem gestão ativa em outros fii’s, se assemelhando a multimercados.


Depois tem a questão de que há fii’s que só investem em imóveis, sendo que esse tipo de ativo não se encaixa em nenhum dos 3 tipos de investimento que compõe uma carteira de investimento.


Por fim, aquele problema que está implicado em toda e qualquer reflexão sobre carteiras de investimento: a mente do investidor. No que ele acredita, o que lhe passa mais confiança e etc.


Então vamos partir dessas questões para oferecer as respostas.


O investidor de imóveis


Antes de tratarmos da classificação ANBIMA especificamente, vamos conversar sobre as pessoas que preferem investir em imóveis e só. Tem gente que não acredita em ações, fundos, títulos de renda fixa, etc.


Essas pessoas só investem em imóveis ou ativos atrelados a eles. Para essas pessoas só existe uma resposta: 100% da carteira em FII’s. Daí não é uma questão de como se encaixa, é simplesmente colocar tudo em fundos imobiliários! Mas como fazer isso?


Isso vale um artigo inteiro (no futuro, com certeza), mas vou deixar uma sugestão aqui para reflexão, confere na imagem abaixo:


Uma carteira tranquila, dividida em 5 segmentos mais seguros.

Perceba que: (i) distribuí em 5 segmentos, (ii) mesmo que você tenha pouco dinheiro, da para fazer, (iii) o investidor pode ter um portfólio muito diversificado de imóveis e títulos atrelados a imóveis.


Obs.: você pode "apimentar" a carteira com desenvolvimento imobiliário, mas daí precisa estudar bastante esses fundos para identificar oportunidades.


O investidor conservador


O primeiro perfil da ANBIMA é o conservador, aquele que tem uma carteira próxima de 80% de renda fixa, 10% de multimercados e 10% de renda variável.


Nesse caso, onde os fundos imobiliários se encaixam? Segue sugestões:


- como o perfil é conservador, pode ser uma boa começar com metade da renda variável em FII’s que investem em imóveis, como shoppings, que são menos voláteis;


- na parte de renda fixa, pode ser interessante colocar fii’s de recebíveis, que investem em títulos de renda fixa, seria uma forma de investir em CRI com isenção e de maneira mais diversificada, além de ser mais acessível.


- seria interessante ir aumentando o percentual de fii’s na carteira, a medida que o capital crescesse, principalmente se continuarmos com esse cenário de juros mais baixos, já que poderá fazer mais sentido ter imóveis como renda fixa, do que ter títulos.


Segue uma sugestão inicial:


Carteira inicial com FII's para investidor conservador

O investidor moderado


O segundo perfil da ANBIMA é o moderado, a carteira fica aproximada do seguinte: 50% renda fixa, 25% multimercados e 25% renda variável.


Nesse caso, onde os fundos imobiliários se encaixam? Segue sugestões:


- o moderado pode ser mais ousado em ter fii’s para compor a renda fixa, tanto com imóveis, como com títulos;


- pode ser interessante ter uma parte de multimercados em fundos de fundos, é uma forma de diversificar esse tipo de investimento.


- para a parte de renda variável, pode ser interessante arriscar em fundos de incorporação ou desenvolvimento imobiliário, se o investidor encontrar alguma oportunidade interessante.


Segue sugestão inicial:


Carteira inicial com FII's para investidor moderado

Perceba que os FII’s pegam pequena participação em cada tipo de investimentos, mas com segmentos diferentes, de acordo com suas características. A acessibilidade e diversificação permanecem.


O investidor arrojado


O terceiro perfil da ANBIMA é o arrojado, a carteira fica aproximada do seguinte: 50% renda variável, 25% multimercados e 25% renda fixa.


Nesse caso, onde os fundos imobiliários se encaixam? Segue sugestões:


- já tive clientes querendo colocar toda a renda fixa em FII de recebíveis, não é aconselhável, mantenha alguma coisa em “caixa” de verdade.


- o arrojado dificilmente colocará multimercados em fii’s, pois há alternativas muito mais interessantes que os fundos de fundos.


- já na renda variável, apesar das ações oferecerem muito mais possibilidade de crescimento, o investidor por ter boas opções em fundos de incorporação e desenvolvimento imobiliário, dependendo de cada caso, que podem se encaixar em uma das categorias de ações (leia isso aqui para entender).


Segue sugestão inicial:


Carteira inicial com FII's para investidor arrojado

Conclusão


Perceba que esse texto é mais sugestão do que definição. A composição de uma carteira é sempre um assunto complexo, que depende bastante da percepção do investidor quanto ao mundo, o futuro e, principalmente, às suas expectativas.


Mas acredito que consegui cobrir os diferentes perfis e sugeri estruturas interessantes para você começar a refletir sobre sua carteira de investimentos com FII’s.



Muito obrigado por ler meu texto e boa sorte!

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