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  • fredericopereira191

O pior erro ao investir em fundos imobiliários


O prédito do XPCM11 em Macaé, barato ou caro?

Nas últimas semanas tivemos um "fato relevante" bastante instrutivo no mercado de fii's, que evidenciou um dos erros ao investir em fundos imobiliários, até aí legal, mas fez muita gente incorrer em outro erro a partir deste evento, um erro muito pior, o pior de todos!


Vamos aproveitar esse evento para esclarecer esse erro, explicar que só evitá-lo já é suficiente para ter bons rendimentos e deixar bem claro a filosofia certa para um investidor ter sucesso com fii's.



O caso XPCM11 - um fundo monoinquilino


Gráfico diário XPCM11: perda de 40% em um dia.

O erro evidenciado foi o investimento em fundo monoinquilino, não tem porque investir em um fundo que só tem um locatário se você tem diversas outras opções que tem vários locatários, o que diminui muito o risco por diversificar.


Quem tinha cotas de XPCM11, que tem apenas um imóvel (da imagem inicial) alugado para a Petrobras em Macaé, sofreu uma perda de 40% em apenas um único dia, porque a Petrobras resolveu romper o contrato, sair do prédio. Então fica aqui a lição: invista em fundos que tenham vários locatários.


Acontece que essa queda de 40% gerou outra conversa nos grupos e fóruns sobre fii's: comprar agora que está barato! É aqui que começa o pior erro ao investir em fundos imobiliários.


As pessoas são naturalmente atraídas pelos preços baixos, isso não é problema, na verdade, tentar aproveitar essas oportunidades, não é o pior erro, ele só começa com essa vontade de comprar algo que parece estar barato.


O pior erro está na forma como as pessoas querem fazer isso.


Quando a questão é INVESTIR dinheiro, nós estamos falando em obter rendimentos ao longo do tempo, em comprar algo que gere dinheiro, como que um prédio sem inquilino vai gerar dinheiro? Pois é!


Fundos imobiliários em prazos longos


Observe esse gráfico (Economática) que compara o IFIX - azul (principal índice de fundos imobiliários do Brasil), o CDI - preto e o Ibovespa - vermelho (principal índice de ações do Brasil), perceba como os preços das cotas dos fundos imobiliários atravessam bem os cenários adversos.


Isso também pode ser visto em prazos mais longos nos EUA, observe a imagem abaixo.


O laranja é o índice dos REIT's (fundos imobiliários internacionais), o preto é o S&P500 (principal de ações nos EUA) e o cinza é MSCI (um índice de ações internacionais). Perceba como os fundos imobiliários são muito rentáveis no longo prazo, essa é a principal qualidade desse tipo de ativo.


Então quando nós vemos uma situação em que um ativo parece estar 40, 50 ou 60% mais barato que antes, apesar da nossa atração natural para comprar aquele ativo supostamente descontado, nós precisamos nos lembrar que fundos imobiliários no longo prazo não se desvalorizam dessa forma, eles são ativos que tendem a se valorizar.


Então nós podemos até tentar aproveitar o que parece ser uma pechincha, mas isso não pode nos fazer perder a noção de que estamos lidando com ativos de longo prazo, nem, o que é o pior erro de todos, fazer desse tipo de especulação uma parte significativa da nossa carteira de investimentos em fundos imobiliários.


Como evitar o pior erro ao investir em fundos imobiliários?


Vamos entrar bem no meio da bagunça e dar uma resposta de "centro", partindo da ideia do Taleb e sua estratégia barbell, tenha algo próximo de 90% em algo para longo prazo e use o restante para essas oportunidades que parecem assimétricas.


Você vai encontrar por aí gente falando que é pra você não tentar aproveitar esse tipo de oportunidade, é uma resposta boa nessa discussão, você vai deixar de ter os possíveis grandes lucros, mas também vai deixar de correr grandes riscos.


Você também vai encontrar gente afirmando que é melhor procurar por essas oportunidades e concentrar seus investimentos em várias dessas supostas oportunidades, daí já posso afirmar que não é uma boa ideia, não conheço exemplo de grande investidor ou especulador que teve sucesso fazendo isso.


Mas conheço vários bons exemplos de caras que fizeram algo parecido com o que sugeri no começo, a grande parte do dinheiro devidamente aplicado para longo prazo e pouco para oportunidades assimétricas. Isso vale para todos os mercados e carteiras de investimento.



Conclusão


O pior erro ao investir em fundos imobiliários é ficar a procura de oportunidades supostamente assimétricas e ficar tentando ter apenas esses ganhos de curto prazo.


O motivo é o óbvio que mostrei aqui, os grandes lucros, os altos rendimentos, estão no longo prazo; o grande valor dos fundos imobiliários está em escolher os mais seguros e rentáveis, são os que vão gerar rendimentos no longo prazo.


Então, não seja um oportunista tolo, seja um investidor que sabe aproveitar as oportunidades.


Observação importante: não estou recomendando XPCM11 como uma oportunidade assimétrica, o texto não é sobre isso.


Muito obrigado por ler meu texto e boa sorte!

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