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  • fredericopereira191

Quando as cotas dos fii’s vão cair?


Um crash é quando os preços caem rápido e forte, tem gente com medo que isso aconteça em breve!

É indiscutível que estamos em um mercado de alta, as cotas dos fii’s estão fazendo novos topos já faz alguns meses.


Não à tôa o mercado dobrou nos últimos 8 meses, impressionante! Mas isso gera um monte de gente, ou profetas do apocalipse, falando que esse povo todo vai pular fora quando as cotas dos fii’s caírem.


Bom, ninguém quer ver isso acontecer, claro, mas as pessoas não deviam temer esse evento, elas deviam torcer por ele, para comprar os imóveis a preços mais baixos.


Seja para os medrosos, seja para os vitoriosos, resolvi escrever esse texto sobre quando a queda deve vir, pois vi muito otimista de carteirinha e muito profeta do apocalipse por aí, mas não vi ninguém com a visão a seguir. Boa leitura!



O mercado atual


Observe o gráfico do IFIX, o principal do índice de fundos imobiliários, a alta é linda né?


Gráfico semanal do IFIX, principal índice de fundos imobiliários do Brasil

Mas convenhamos, ela se assemelha bastante a seguinte:

Gráfico semanal do IBOV, mais volatilidade, mais a subida no mesmo período.

Pode não ter a mesma volatilidade, mas o período é o mesmo, a questão aqui é a seguinte. Toda essa alta acompanha um movimento “estrutural”, que você pode ver no gráfico a seguir.



Esse é o gráfico dos juros futuros para 2021, você pode pegar outros anos também, dá no mesmo, os juros futuros negociados a mercado despencaram no período, é isso que fez o preço dos fii’s subirem tanto.


Então, se a gente quer saber quando o preço dos fii’s vão cair, precisamos pensar no cenário pros juros.


Qual o cenário para os juros no Brasil?


Apesar do Brasil ser a democracia mais comercialmente fechada do mundo, nós não estamos isolados do mundo, o cenário internacional de juros influencia aqui e muito. Então vamos começar com a tabela a seguir.


E tendem a continuar caindo, fenômeno se alastrando pelo mundo.

É isso mesmo, as pessoas estão pagando para guardar dinheiro, os juros estão negativos! Você pode imaginar que isso é um cenário atípico certo? Bom, veja o próximo gráfico.


Queda de juros no Japão já tem décadas.

Pois é, os juros já estão fazendo mínima no Japão a quase 3 décadas, essa é a nova realidade, mais um exemplo só para constar.


Na Europa também, até que ponto isso é a nova realidade?

Infelizmente, não tinha outro mais atualizado e com boa “visibilidade”, mas esse já dá pra ilustrar. Juros estão caindo constantemente.


Se você acompanha noticiário econômico, não preciso te dizer que a pressão só aumenta para que o FED reduza juros nos EUA também, isso tem efeito cascata, força o resto do mundo a baixar também.


Bom, no Brasil vale o mesmo, antes nós ainda precisávamos aumentar juros para atrair dólares, agora não mais, temos reservas internacionais em excesso.


Isso tudo é para deixar claro que o cenário é para juros baixos em termos macroeconômicos, mas tem mais!


O novo governo está prometendo diversas iniciativas microeconômicas de quebra de monopólios e oligopólios, de aumento de competitividade, de redução do custo do Brasil. Isso pode fazer a expectativa de inflação ser ainda menor, o que significa juros ainda menores!


Agora eu te pergunto, se os fii’s sobem com a queda dos juros, em que momento eles vão cair, se os juros tendem a cair ainda mais ou se manter estáveis? Essa é a “pergunta do milhão”: Quando os juros vão cair?


A conversa fica ainda melhor!


Se você está lendo isso aqui, provavelmente acompanha as notícias sobre mercado financeiro, neste caso, é quase impossível que você não tenha ouvido, visto ou lido sobre a próxima grande crise, ou crash. Isso está em tudo que é lugar.


Até aqui neste blog já teve um artigo sobre isso (clique aqui para ler).


Daí é preciso pensar: o que os bancos centrais fazem quando uma crise está próxima, ou quando ela acontece? BAIXAM OS JUROS!


Baixam os juros para tentar estimular a economia, então se isso vier a acontecer, o que deve acontecer com as cotas dos fii’s? Pois é.


Vamos além nesse cenário, se houver uma crise mesmo, um crash, que tipo de ativo oferece alguma segurança contra o desastre dos ativos de risco? Ouro, dólar e IMÓVEIS!


Ou seja, num cenário benigno para o Brasil, os juros continuam caindo ou estáveis, o que não é um cenário de queda das cotas dos fii’s.


Se houver um cenário ruim, um crash no exterior, as cotas dos fii’s que tem imóveis são ativos interessantes para se proteger da fuga do capital de ativos de risco.


Então, mais uma vez, quando as cotas dos fii’s vão cair? Dificil de ver esse cenário. Pode acontecer sim, mas dificilmente será nos próximos meses, é preciso que a economia acelere o suficiente para o mercado começar a negociar a hipótese do governo precisar aumentar os juros, o que ainda não está no radar do mercado.


Para fechar, bom saber do seguinte, os REIT's, os fundos imobiliários nos EUA, valorizaram em média 11% ao ano desde a década de 60, mesmo com todas as grandes crises das últimas décadas, enquanto as ações das empresas em média valorizaram 7%.



Conclusão


Se você está esperando uma queda para comprar, sente e se acalme, parece que ainda vai demorar.


Se você está pensando em vender seus fii’s porque já subiu demais, primeiro que esse pensamento especulativo não vai te fazer bem no longo prazo, segundo que esse não parece ser o melhor momento, ainda tem espaço pras cotas subirem.


Se você está pensando em vender pra colocar lucro no bolso antes que o mercado corrija toda essa alta, você não está entendendo que estamos em uma mudança estrutural, isso gera movimentos grandes mesmo.


Se você está pensando em vender porque tem uma grande crise vindo aí, repense essa questão, imóveis são excelentes reservas de valor (não geradores!).


Enfim, não tente achar esse topo, porque ele ainda deve demorar um tempo para acontecer; e, mais importante, fii’s podem ser um ativo muito interessante para se proteger de eventual crise internacional, o que pode segurar o preço das cotas. Pense nisso!


Muito obrigado por ler meu texto e boa sorte!


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