Vale a pena comprar a ação BRPR3?

Vale a pena comprar a ação BRPR3?

Vale a pena comprar a ação BRPR3? Não vou te dar a resposta como a gente dá comida na boa de um bebê, mas vou te ajudar a entender o que é a empresa, como ela faz dinheiro e se o preço dela está atrativo ou não.

Esse texto não é uma recomendação de investimento para comprar ações de BR Properties, é um esforço de reflexão e estudos sobre o negócio, se você comprar e/ou vender as ações com base no que você ler aqui, os resultados serão de sua inteira responsabilidade, pois as informações aqui contidas são públicas e as minhas opiniões pessoais não são recomendação de investimento.

Em tempos de pandemia Covid-19, muitas pessoas passaram a achar que a humanidade mudará alguns hábitos bem antigos, como: ir a shoppings, frequentar restaurantes, ir à escola ou trabalhar em escritórios; isso cria distorções de preço que criam oportunidades, parece ser o que está acontecendo com as ações de BRPR3, por isso escrevo o texto abaixo.

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O que é a BR Properties (BRPR3)?

É uma das principais empresas de investimento em imóveis comerciais do Brasil, o que nos leva direto ao ponto, quais são os imóveis que a empresa tem hoje, o que estamos comprando quando adiquirimos BRPR3 na bolsa de valores.

O bloco B do Complexo JK, da BRPR3, em São Paulo, SP

Vamos começar pelos imóveis no Estado de SP:

• Alphavile, em Barueri/SP

• Complexo Centenário Plaza, em São Paulo/SP

• Complexo JK - Bloco B, em São Paulo/SP (na imagem)

• Panamérica Green Park, em São Paulo/SP

• Panamérica Park, em São Paulo/SP

• Souza Aranha I, em São Paulo/SP

• Souza Aranha II, em São Paulo/SP

• TNU (nações unidas), em São Paulo/SP

• Galpão Tucano, em Jarinu/SP

• Galpão Imbuia, Jarinu/SP

A empresa também tem imóveis em outros estados:

• Ed. Manchete, Rio de Janeiro/RJ

• Hotel Glória, Rio de Janeiro/RJ

• Passeio Corporate, Rio de Janeiro/RJ

• Torres Ventura - Leste e Oeste, Rio de Janeiro/RJ

• Ed. Águas Claras, Nova Lima/MG

• Ed. Porto Alegre, Porto Alegre/RS

• Ed. Palácio da Agricultura, Brasília/DF

Essa é a empresa hoje, mas o negócio não é só ter imóveis, precisamos entender melhor.

Como a BRPR3 faz dinheiro?

Esse é o Centenário Plaza, da BR Properties, em São Paulo

A BR Properties identifica oportunidades de aquisição de imóveis nas regiões mais prósperas do país; faz estudo profundo sobre o imóvel e seus inquilinos, e compra o imóvel a um preço que permita a geração de valor adequada para o acionista; moderniza o imóvel, buscando redução de custos (elevadores modernos, eficiência energética, etc) e geração de receitas indiretas (estacionamento, serviços, etc); eventualmente, caso o preço do imóvel exceda níveis de rentabilidade, vende o imóvel.

Além do negócio principal exposto acima, a empresa também pode participar de projetos de imcorporação de imóveis comerciais, em iniciativas de Sale-Lease-Back (grosso modo, quando o dono vende o ativo mas continua usando) e Built to Suit (grosso modo, quando o inquilino contrata a longo prazo e o imóvel é construído para atendê-lo).

Obviamente, você já deve ter percebido que o negócio é intensivo em capital, porque a empresa não usa apenas capital próprio, o que seria até ineficiente, ela toma dívidas para expandir o portfólio, participar de novos empreendimentos, desde que esse custo adicional não prejudique a rentabilidade do acionista, por isso a empresa está sempre buscando novas oportunidades de negócio.

Para fazer tudo isso em uma escala cada vez maior, a empresa precisa de gente que conheça e tenha experiência em imóveis, precisamos conhecer.

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Quem é a BR Properties?

A empresa é controlada pelo GP Capital Partners VI, L.P, um veículo de investimentos controlado pela GP Investimentos (GPIV11), que é uma gestora fundada pelos "3G" (Jorge Paulo Leman, Carlos Sucupira e Marcel Teles, famosos pelo controle da AB Inbev) quando venderam suas participações no Banco Garantia; em um processo de sucessão natural o controle da GP foi passado para executivos com muitos anos de casa.

A GP Investimentos detém 58% das ações, sendo que 40% são negociadas a mercado. Tanto o controle da gestora, quanto a quantidade alta de ações em circulação são interessantes, é de se esperar uma administração profissional da companhia, uma governança corporativa "decente". Não é o melhor dos mundos, mas também não é o pior.

Vale a pena comprar a ação BRPR3?

O TNU da BRPR3, na Av. Nações Unidas em São Paulo

O primeiro motivo para comprar BRPR3 é o preço, nós estamos em um daqueles momentos em que o mercado cria uma narrativa de mudança na realidade que mexe com os preços, o tipo de coisa que faz com que os preços fiquem muito depreciados, mas que tem pouca conexão com a realidade; porque não faz sentido acreditar que as pessoas vão trabalhar sempre em home office e que os negócios serão todos feitos online.

O segundo motivo é que qualquer carteira de investimentos precisa de alguma exposição a imóveis, e fazer isso aproveitando a oportunidades de comprar participações em imóveis de primeira qualidade, como pouco dinheiro e com administradores profissionais é raro, é quase impossível para a maioria das pessoas, sendo BRPR3 uma maneira de fazer isso a preços bem baixos atualmente.

O terceiro motivo é o momento macroeconômico de juros baixos por algum tempo, somado ao BC fazendo tudo que é possível para atrair mais concorrência para o mercado bancário e consequentemente baixar ainda mais as taxas de juros para financiamentos imobiliários; o que, felizmente, está acontecendo, isso vai fomentar o investimento em imóveis e deve ser muito bom para BR Properties.

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Mas temos motivos para pensar em porque ficar de fora também.

A lucratividade sempre foi bem instável

A BRPR3 tem lucros e distribuições instáveis a muito tempo, o histórico da empresa é ruim, a palavra é essa, quando nós pensamos em ser sócios deveríamos pensar em empresas que tem consistência, a BR Properties não tem. Esse é o primeiro motivo para não comprar a ação.

O segundo motivo é o medo de que a pandemia do COVID realmente mude a forma como nós usamos os imóveis, o medo de que o trabalho online seja tão largamente adotado que a demanda por imóveis corporativos caia vertiginosamente, é um risco que me parece exagerado hoje, mas não deixa de ser verdade, eu estou escrevendo esse texto em casa e não piso no escritório a semanas.

Não tem crescimento também, preocupante.

O terceiro motivo é a falta de crescimento do patrimônio, que é supostamente uma das proposições da empresa, a de desenvolver e crescer entrando em novos projetos que agreguem valor aos acionistas. Tem empresa que não tem boa lucratividade e cresce forte, daí compensa, mas se a empresa nem cresce e nem lucra, porque ter ações? Essa é uma questão válida antes de comprar BRPR3.

Espero ter contribuído para te ajudar a conhecer melhor a empresa e refletir sobre investir nas ações. Pra receber mais conteúdo, entra no nosso grupo do Telegram, clique aqui!

Muito obrigado por ler meu texto e boa sorte!